6 неожиданных ситуаций, в которых нужно узаконить перепланировку

0 34

6 неожиданных ситуаций, в которых нужно узаконить перепланировку

Казалось бы, что такого, если при ремонте своей квартиры вы решите убрать встроенный шкаф в коридоре, передвинуть дверной проём на кухне или демонтировать балконный порожек? Если не согласовать это с жилинспекцией, то придётся заплатить штраф, вас могут обязать вернуть помещению прежний вид или даже лишить  квартиры. Рассказываем, в каких необычных ситуациях важно узаконить перепланировку.

Любая перепланировка требует узаконивания. Но вопрос в том, что именно считается перепланировкой. Подробнее об этом можно почитать здесь. Если коротко, то перепланировка — это изменение конфигурации внутри квартиры: 

  • установка и снос межкомнатных стен; 

  • дверных проёмов; 

  • строительство лестницы или её демонтаж и другое. 

  • Такие переделки придётся узаконивать. Вот шесть неочевидных ситуаций, когда перепланировку нужно согласовывать:

    1. Установили межкомнатную перегородку

    Если вы установили перегородку в жилой комнате, чтобы зонировать пространство (уголок с диваном и телевизором и спальню), то вам нужно это согласовать. По закону, установка перегородок считается перепланировкой. Их установка или перенос требует обязательного согласования. Причём это касается и домов с деревянными,  и с железобетонными перекрытиями.

    Но здесь есть исключение. Установка перегородки считается перепланировкой только в том случае, если она создаёт сверхнормативную нагрузку на перекрытия.  В законе прописана максимальная толщина для перегородок из кирпича, а также из пазогребневых, керамзитобетонных, пенобетонных и газосиликатные блоков — не более 10 см. Перегородки из любого другого материала не должны создавать нагрузку более 150 кг на квадратный метр.

    Если перегородка вообще не касается капитальных перекрытий или касается, но не повышает нагрузку на них, то её сооружение можно причислить к ремонтным или реконструктивным работам. В этом случае разрешение на монтаж не требуется. Но лучше сначала проконсультироваться в соответствующих органах местной администрации, самостоятельно изучить Жилищный кодекс и СНиПы или же обратиться к частным специалистам. Услуги последних могут стоить от 1 тысячи ₽ (средняя стоимость по Москве). При этом некоторые компании готовы консультировать бесплатно.

    2. Демонтировали антресоли

    Антресоли-шкафы, которые часто встречаются в домах типовых серий 70-х годов, можно устанавливать и демонтировать без разрешительной документации. Они не отображаются на поэтажных планах Бюро технической инвентаризации (БТИ, оно ведёт учёт технического состояния объектов недвижимости). 

    Но если мы говорим об антресолях, которые добавляют в квартире дополнительный этаж, скорее даже «полуэтаж», то без согласований уже не обойтись. Такие перегородки по горизонтали обычно продумывают в небольших квартирах с высокими потолками. Например, для организации спального места под потолком. 

    Согласно московскому законодательству, антресоль не должна занимать более 40% площади помещения, в котором она сооружается. Если вы не нарушаете это условие, то можете подавать документы на согласование.

    3. Разобрали встроенный шкаф

    Если шкаф есть на поэтажном плане дома, а в экспликации (плане квартиры) он выделен отдельным помещением (у встроенного шкафа есть свой номер и указана площадь), то его монтаж и демонтаж нужно согласовывать. Это — перепланировка.

    Чтобы узнать, обозначен ли ваш шкаф на плане, нужно запросить этот план в БТИ. Стоимость такой услуги в Москве — 5,8 ₽ за один квадратный метр.

    Снос такого шкафа без согласования приведёт к тому, что перепланировка будет считаться незаконной. 

    4. Заменили ванну душевой кабиной  

    Сама по себе смена вида сантехнического устройства перепланировкой не считается, это переустройство. Но так как речь идёт о замене типа оборудования, согласование обязательно. Причём неважно, купили ли вы квартиру на вторичном рынке или в новостройке. Если на плане квартиры указана ванна, а вы на её месте установили душ, то по закону должны внести изменения в технический план. 

    Процедура будет стандартной, она носит уведомительный характер. При этом бывают случаи, когда заявителю могут отказать в переустройстве ванны. Например, если он решил сделать душевой поддон  из цемента, который создаст повышенную нагрузку на перекрытия.

    Если же вы хотите установить или снести перегородку между туалетом и ванной, то это уже будет считаться перепланировкой, которую обязательно нужно узаконить.  

    Что такое переустройство и перепланировка

    Согласно Жилищному кодексу, переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (часть 1 статьи 25 ЖК РФ). А перепланировка помещения в многоквартирном доме — это изменение его конфигурации, также требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (часть 2 статьи 25 ЖК РФ).

    Это разные виды работ, но все они требуют обязательного согласования — это вопрос безопасности. Если снести одну стену, всё здание может сложиться, как карточный домик. Та же история с коммуникациями: перенесёте без согласования стояк горячего водоснабжения, и в квартирах над и под вами может снизиться напор воды.

    Согласование может быть уведомительным и разрешительным.

  • При уведомительном порядке вы можете сообщить в жилинспекцию о проделанных работах после их завершения. Заранее получать разрешение не требуется. Например, в большинстве регионов в таком порядке регистрируется перестановка сантехнических приборов в пределах ванны или установка межкомнатных перегородок без увеличения нагрузки на перекрытия дома, заделка дверных проёмов в ненесущих перегородках.

  • Разрешительный порядок строже. В этом случае вы должны подать заявление на перепланировку или переустройство до начала работ. К заявлению нужно приложить проект предстоящих изменений. И только после получения разрешительных документов вы сможете приступать к ремонту. В таком порядке согласовываются, к примеру, все действия с несущими конструкциями дома или общедомовыми  инженерными коммуникациями (вентиляция, водопровод и др.).

  • «Установили ванну вместо душевой кабины или наоборот — эти работы являются простым переустройством и согласования не требуют. Но если для установки необходим снос перегородок между туалетом и ванной комнатой либо же прокладывается дополнительный подвод воды и слива при установке душа без демонтажа ванны, то такие работы будут являться перепланировкой и переустройством, и следовательно, требуют согласования», — объясняет юрист фирмы «Двитекс» Максим Кашаев.

    5. Снесли балконный порог

    Демонтировать балконный порожек в панельных и кирпичных домах нельзя. Дело в том, что он является конструкцией несущего типа, демонтаж которой нарушит безопасность всего здания.

    Собственникам квартир в монолитных домах повезло больше: в таких домах балконный порог часто выполняет декоративную, а не конструктивную функцию. Поэтому согласовать такую перепланировку удаётся чаще. 

    Механизм согласования — стандартный. Единственное, вместе с техзаключением нужно предоставить ещё и теплотехнический расчёт. Стоимость такой услуги в Москве, например, составляет около 15 тысяч ₽.  

    Как узнать, можно ли сносить порог

    Нужно проконсультироваться с компанией — проектировщиком вашего дома. Основным разработчиком типовых зданий в России является Московский научно-исследовательский и проектный институт типологии, экспериментального проектирования (МНИИТЭП). Узнать серию и тип дома можно в Реестре объектов жилищного фонда. В Москве серии домов отражены ещё и в данных городского портала управления многоквартирными домами. 

    Список компаний — проектировщиков монолитных домов гораздо шире, и найти их сложнее, каждый такой дом строится, как правило, по индивидуальному проекту. Если найти проектировщика не удастся, можно заказать обследование монолитных конструкций (стоимость в среднем составляет от 18 тысяч  ₽).

    6. Убрали дверной проём в кухне 

    Если вы решили замуровать дверь или расширить дверной проём, то это будет считаться перепланировкой, и вы должны её согласовать. Причём неважно, на каком этаже расположена квартира и в какой стене находится проём (в несущей или ненесущей).

    Разница будет лишь в самом процессе согласования. Если стена ненесущая, узаконить перепланировку можно «по эскизу»: нужно заказать техпаспорт на квартиру в БТИ, прорисовать изменения в копии техпаспорта и отнести заявление в Мосжилинспекцию (если речь идёт о Москве) или в другой уполномоченный региональный орган.

    Если же дверные проёмы находятся в несущей стене, то для согласования такой перепланировки потребуется разработка проекта перепланировки и техническое заключение.

    Согласовывать работы с дверным проёмом нужно, даже если этого проёма в вашей квартире никогда не было, но на техническом плане он есть. Речь идёт о новостройках со свободной планировкой. Дело в том, что с юридической точки зрения понятия «свободная планировка» не существует. Застройщик выделяет в каждой квартире комнаты и прорисовывает каждую стену для получения разрешения на стройку, но по факту просто не возводит их. Поэтому прежде, чем начать ремонт, важно ознакомиться с техническим планом. Если он вас устроит, то возводить стены можете просто согласно плану без бумажной волокиты. А вот любое отклонение от плана придётся согласовать — это перепланировка.

    Любая перепланировка, будь то закладывание дверного проёма или его расширение, должна быть согласована, рассказывает юрист «Единого центра защиты» Игорь Воркунов. Категорически нельзя полностью сносить стены, а вот изменить их конфигурацию можно: уменьшить/увеличить проём, перенести его, сделать арку.

    По его словам, для согласования перепланировки нужно:

    1. Подготовить проект перепланировки квартиры — заключить договор подряда на подготовку проекта перепланировки с организацией или индивидуальным предпринимателем, являющимися членами соответствующей саморегулируемой организации (об этом чуть ниже).

    2. Обратиться в уполномоченный орган с заявлением о перепланировке и необходимыми документами.

    «Перепланировку квартиры нужно согласовать с органом местного самоуправления», — добавляет эксперт. 

    Как согласовать перепланировку 

    Работы по перепланировке помещений в многоквартирном доме регулируются Жилищным кодексом РФ, постановлением Госстроя №170, Строительными нормами и правилами (СНиП) и региональными положениями. В Москве, например, это постановление правительства №508. Сам порядок согласования перепланировки также утверждается на региональном уровне. Действующий в Санкт-Петербурге регламент прописан в распоряжении жилищного комитета №39-р.

    Стандартная процедура перепланировки состоит из нескольких этапов:

  • заказать техдокументацию на квартиру в БТИ или МФЦ, которая понадобится для проекта перепланировки (стоимость госуслуги в Москве — 2400 ₽);

  • подготовить сам проект перепланировки (если перепланировка не затрагивает несущие стены, то достаточно эскиза — изменения прорисовываются в копии техпаспорта); 

  • получить разрешение регионального органа (в Москве — Мосжилинспекции);

  • провести сами работы;

  • оформить акт о завершении работ и получить разрешение на ввод в эксплуатацию.

  • На каждом этапе — свои нюансы, которые тоже нужно учитывать. Например, сделать проект перепланировки могут только компании из Единого реестра членов СРО или проектный институт — автор дома (если планируются работы с несущими конструкциями). 

    Срок действия решения о согласовании перепланировки — 1 год. За это время нужно успеть не только закончить ремонт, но и подать заявление на оформление акта о завершённых работах. Не забудьте также обновить информацию о квартире в Росреестре. Это можно сделать через МФЦ (стоимость услуги — 350 ₽).  Помните, что узаконить самовольную перепланировку труднее, чем согласовать планируемую.

    Как узаконить уже сделанную перепланировку

    Как рассказывает Игорь Воркунов, если вы не согласовали перепланировку, а ремонт уже закончен, то узаконить её можно двумя способами:

    1. Всё равно пройти путь согласования перепланировки, как будто у вас её ещё нет. Сработает, если жилинспекция ещё не предъявляла претензий.

    2. Через суд. При этом суды, как правило, встают на сторону гражданина, если экспертиза покажет, что перепланировка безопасна и не угрожает ни вам, ни соседям, ни всему дому.

    «В нашей практике было много дел, связанных с узакониванием перепланировки в том числе через суд, и были среди них случаи, когда перепланировка сохранялась только после дополнительных переделок», — делится юрист.

    Что будет, если не узаконить перепланировку

    За незаконную перепланировку можно не только получить штраф в размере от 2 до 2,5 тысячи ₽ (статья 7.21 КоАП РФ), но и вовсе лишиться квартиры.  

    «О перепланировке может стать известно жилинспекции и без вас (например, на вас могут пожаловаться соседи — прим.Сравни.ру). И тогда последует штраф, пусть и небольшой (2–2,5 тысячи ₽), и предписание либо узаконить изменения, либо вернуть всё, как было (привести квартиру в первоначальное состояние)», — говорит Игорь Воркунов.

    Если продолжать упорствовать — можно оказаться в суде по иску о продаже квартиры. 

    По словам юриста фирмы «Двитекс» Максима Кашаева, при невыполнении предписания вернуть квартире первоначальный облик:

  • квартиру выставляют на торги, при этом вырученную сумму возвращают собственнику за вычетом средств на восстановительные работы;

  • с нанимателями жилья расторгается договор социального найма. Восстанавливать всё в квартире придётся собственнику жилья (наймодателю по договору).

  • «Таких дел значительно меньше, чем по сохранению помещений в перепланированном виде. Но они есть», — обращает внимание Игорь Воркунов.

    Кроме того, по словам юриста, наличие неузаконенной перепланировки удешевляет вашу квартиру в случае продажи. К тому же её не смогут купить в ипотеку — банк просто не пропустит. 

     

    Оформить кредит на ремонт

    Автор:

    Елена Барменкова, источник фото — pixabay, shutterstock

    Источник

    Оставьте ответ

    Ваш электронный адрес не будет опубликован.

    17 + восемнадцать =